등기부등본 믿고 샀다가 날벼락… 사기 예방하려면 꼭 보세요!

 

등기부등본 믿고 거래해도 위험할 수 있는 이유

"등기부등본만 확인하면 안전하지 않나요?"
많은 분들이 부동산 거래 전 등기부등본만 믿고 거래를 진행합니다.

 

하지만,  소유권과 권리 관계를 명확히 확인할 수 있는 공적 서류인 등기부등본이지만, 대한민국에서는 등기부등본의 공신력이 인정되지 않아 사기 피해가 발생하더라도 국가의 보호를 받기 어렵다는 사실, 알고 계신가요?

모르고 계시는 분이 더 많으신 것 같아서 이 글에서 다루어 보려고 합니다.

여러분은 어떻게 생각하시나요?  등기부의 공신력이 없다는 사실 납득이 되시나요?

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등기부등본의 공신력과 공시력 차이

먼저, 공신력과 공시력의 차이를 이해하면 문제의 본질을 알 수 있습니다.

• 공시력: 등기부등본을 통해 부동산 권리 관계가 공개되어 누구나 열람할 수 있는 효력
• 공신력: 등기 내용이 틀리더라도 등기만 믿고 거래한 사람을 보호해 주는 효력

구분	의미	보호 여부
공시력	권리관계를 공개하는 효력	등기사항 열람 가능 (X)
공신력	등기 내용이 틀려도 보호	선의의 제3자 보호 (O)

우리나라는 등기부등본의 공시력은 인정하지만 공신력은 인정하지 않습니다. 그래서 등기부등본을 믿고 거래했더라도 피해가 발생하면 개인이 책임을 져야 합니다.

 

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대한민국이 등기부 공신력을 인정하지 않는 이유

등기부 공신력을 인정하지 않는 가장 큰 이유는 등기부만 믿고 거래한 사람을 무조건 보호하게 되면 실제 소유자가 권리를 침해당할 수 있기 때문입니다.

 

또한, 우리나라의 모든 부동산 소유권을 한 번에 검증하는 대규모 작업이 필요해 현실적으로 시행이 어렵다는 점도 이유로 꼽힙니다.

 

결국, 국가적 시스템과 비용 문제, 권리 보호 형평성 문제로 인해 지금까지 공신력을 부여하지 않고 있는 것입니다.

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등기부등본 사기 사례

최근 몇 년 사이 등기부등본을 악용한 사기 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다.

• 2017년, 매수자가 정상적인 등기부등본을 확인하고 빌라를 구입했지만, 이전 소유자가 위조 서류로 저당권을 말소해 피해를 입은 사례
• 2019년, 위조된 서류로 근저당을 삭제한 후 주택을 매도하여 매수자가 기존 대출금까지 떠안게 된 사례
• 2020년, 위조 서류로 소유권을 이전한 후 판매한 사기 사건

이러한 사건들이 발생해도 국가로부터 금전적 보상을 받기 어렵습니다. 그래서 많은 전문가들이 등기부 공신력 도입의 필요성을 강조하고 있습니다.

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해외의 등기부 공신력 사례

해외 여러 국가는 등기부 공신력을 인정하고 있습니다.

• 영국, 독일, 호주, 오스트리아, 중국 등

이들 국가는 등기부를 믿고 거래한 선의의 매수자를 보호하며, 문제가 발생하면 공적 보상까지 제공하는 시스템을 갖추고 있습니다. 반면, 우리나라는 민법이 제정된 1950년대부터 공신력 부여 논의가 있었지만 여전히 법 개정이나 제도 개선은 지지부진한 상황입니다. 하루속히 개정이 되어서 안타까운 선의의 피해자  소식이 더 이상 없었으면 좋겠습니다.

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등기부 공신력 인정 안함

현재 논의 중인 법안

최근 국회에서는 관련 법안들이 발의되었지만, 아직까지 큰 진전 없이 멈춰 있는 상태입니다.

• 민법 개정안: 등기원인 서류에 공증을 도입하고, 등기관에게 실질적 심사권 부여
• 부동산등기법 개정안: 등기부의 공신력을 확보하는 내용 포함
• 등기특별회계법 개정안: 등기 관련 피해자에게 보상금을 지급하는 내용 포함

아직까지 법제화가 되지 않은 만큼, 당분간은 개인이 스스로 주의하고 사전에 대비하는 수밖에 없습니다.

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부동산 사기 예방을 위한 권원보험 활용

권원보험은 부동산 거래 중 발생할 수 있는 권리 분쟁, 등기 오류 등의 문제로부터 금전적 손해를 보상받을 수 있도록 돕는 보험입니다. 권원보험 가입을 통해 소유권 분쟁, 위조된 등기 문제, 권리 침해 등에서 일정 부분 피해 보장을 받을 수 있습니다. 부동산 거래 금액이 크고, 권리 관계가 복잡한 경우라면 권원보험 가입을 적극 검토해 보는 것이 안전합니다.

등기부만으로는 부족합니다. 이렇게 사전 예방하세요

• 권원보험에 가입해 사기나 권리 침해에 대비
• 공증된 등기원인서류 확인 – 법무사의 실질심사 확인
• 계약 전 전문가 자문 – 변호사, 공인중개사 활용

📌 [권원보험 자세히 보기 – 한국무역보험공사 또는 금융감독원]

 

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마무리

우리나라는 등기부등본의 공신력이 인정되지 않기 때문에 단순히 등기부만 확인하고 거래를 진행하는 것은 매우 위험합니다. 사전에 등기부등본 검토뿐만 아니라 등기 원인 서류, 권리 관계, 특약 설정, 권원보험 가입 등 다양한 방법으로 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.

 

혹시라도 부동산 거래를 앞두고 있다면 전문가의 도움을 받아 사전에 꼼꼼하게 준비하시길 바랍니다.