✔건물주 바뀌면 나가야 한다고? 권리금 지키는 법!

건물주가 바뀌면 임차인은 권리금도 회수 못하고 그냥 나가야 할까요?

상가 임대차에서 흔히 발생되는 일입니다.

 

오늘은 상가 건물주 바뀌면서 건물주가 자신이 장사하겠다고 나가라고 한다면

"임차인은 그냥 나가야 하는가?" 

권리금(바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금) 회수 기회 보호를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

아래 글에서 하나하나 자세히 살펴보겠습니다.

📃사건 개요

서울의 한 상가에서 1층 식당을 운영하는 A 사장님. 무려 10년 넘게 장사를 해왔어요.

그런데 최근 건물주가 바뀌면서 날벼락같은 소식을 들었습니다.

“내년엔 내가 이 자리에서 직접 장사할 거니까 나가세요.”

새로운 건물주가 1년 후 퇴거를 공식적으로 통보한 거죠.

하지만 A 사장님도 가만히 있을 수 없었습니다.

권리금 5천만 원을 받고 새로운 임차인을 데리고 왔어요.

그런데 건물주는 계약서 작성을 거부했습니다.

 

• "10년 했으면 계약 끝! 나한테 권리금 문제는 해당 안 돼!"
• "권리금 회수기회를 방해하면 손해배상 감당하셔야 합니다!"

두 사람의 입장이 완전히 충돌하면서 내용증명까지 오가며 법적 분쟁으로 번졌습니다. 😨

권리금 회수기회 보장

📢임대인의 주장: '내 건물에서 내가 장사하겠다!'

건물주 입장은 간단합니다.

• ✅ 이제부터 내가 직접 사용할 거다!
• ✅ 임차인은 이미 10년 넘게 장사했으니 더 이상 계약갱신 요구는 못 한다!
• ✅ 새로운 임차인과 계약을 맺을 의무도 없다!

사실, 계약갱신요구권은 법적으로 10년까지만 보장됩니다. (상가건물임대차보호법 제10조)

그래서 10년이 넘은 A 사장님이 "계약 연장해 주세요!"라고 주장할 수는 없어요.

“그럼 건물주가 '내가 직접 쓸 테니까 나가세요'라고 해도 문제없지 않나요?”

👉 이게 바로 오늘 우리가 풀어야 할 핵심 쟁점입니다.

📢 임차인의 주장: '권리금 회수기회는 보장받아야 한다!'

A 사장님의 입장도 당연히 강력합니다.

• ✅ 권리금은 내 재산! 내 가게에서 쌓아온 가치다!
• ✅ 건물주가 새로운 임차인과 계약을 맺어줘야 한다!
• ✅ 만약 건물주가 거부하면 권리금 회수기회 방해로 손해배상 청구할 거다!

📌여기서 핵심은,

"계약갱신요구권(최대 10년)"과 "권리금 회수기회"는 완전히 별개의 문제!"

즉, A 사장님이 10년을 넘겼다고 해도, 권리금을 회수할 기회는 보호받아야 한다는 것!

이게 바로 상가건물임대차보호법 제10조의 4에 나오는 ‘권리금 회수기회 보호’ 조항이에요.

👀 "건물주가 계약을 거부하면, 정말로 위법이 되는 걸까?"

👀 "권리금 회수기회 보호 조항은 어디까지 적용될까?"

다음 장에서 법적인 내용을 쉽게 정리해 볼게요! 🚀

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📘상가건물 임대차보호법 주요 쟁점 정리

자, 이제 본격적으로 법적인 쟁점을 하나씩 짚어볼게요! 🧐

 임차인의 계약갱신요구권 (최대 10년)

건물주가 "10년 했으면 이제 끝!"이라고 주장하는 근거는 바로 계약갱신요구권입니다.

 

📌 계약갱신요구권이란?

임차인은 계약기간이 끝나기 전, 건물주에게 "계약을 연장해주세요!"라고 요구할 권리가 있어요.

그런데 이 권리는 무제한이 아닙니다.

👉 법적으로 최대 10년까지만 보장됩니다.

• 🟢 1~10년 차: 임차인이 계약갱신을 요구하면 건물주는 거절할 수 없음. (특별한 사유 없을 경우)
• 🔴 10년 초과: 계약갱신요구권 소멸! 건물주는 임차인의 퇴거를 요구할 수 있음.

그래서 이번 사례처럼 임차인이 10년을 넘겨 장사를 했다면, 계약갱신을 요구할 권리는 사라집니다.

👉 하지만 중요한 건, 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보장은 별개의 문제라는 점이에요.

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📃권리금 회수기회 보호 조항 (상가건물임대차보호법 제10조의 4)

건물주는 "10년 넘었으니까 나가라!"라고 할 수 있지만, 그렇다고 "권리금도 못 받아!"라고 하면 문제가 됩니다. 🚨

 

📌 권리금 회수기회 보호란?

임차인이 오랫동안 장사하면서 가게의 가치를 키웠다면, 새로운 임차인에게 권리금을 받고 넘길 기회가 주어져야 합니다.

그래서 상가건물임대차보호법 제10조의 4에서는 건물주에게 권리금 회수를 방해하지 말라! 고 명확하게 규정하고 있어요.

📖 상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호)

✅ 임차인은 계약 종료 전, 새로운 임차인을 주선해 권리금을 받을 수 있음.

✅ 건물주는 새로운 임차인과 계약을 체결해야 함.

❌ 만약 건물주가 정당한 이유 없이 계약을 거부하면 손해배상 청구 가능!

즉, 건물주가 "나는 계약 안 해!"라고 하는 게 무조건 통하는 게 아니라는 점이 중요합니다.

👉 임차인이 권리금을 받고 새로운 임차인을 주선했을 경우, 건물주는 계약을 체결해야 하는 법적 의무가 있습니다.

그렇다면, 건물주가 무조건 계약을 맺어야 할까요? 🤔

 

자, 이제 권리금 회수기회 보호 조항을 좀 더 깊이 파헤쳐볼까요? 🔍

 

즉, 건물주는 새로운 임차인과 계약을 체결해야 하는 법적 의무가 있어요.

그렇다면, 건물주가 무조건 임차인이 주선한 사람과 계약을 맺어야 할까요? 🤔

👉 여기에도 예외 사항이 있습니다.

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📃임대인의 협조 의무

법적으로 보면, 건물주는 권리금 회수를 방해하면 안 되지만, 모든 경우에 무조건 계약을 맺어야 하는 것은 아닙니다.

 

✅ 임대인의 권리금 협조 의무

• ✔️ 임차인이 새로운 임차인을 데려왔을 때, 특별한 사유가 없으면 계약 체결해야 함.
• ✔️ 건물주는 권리금 회수 방해 금지! (예: 일부러 계약 지연, 말도 안 되는 조건 추가 등)

❌ 임대인이 계약을 거부할 수 있는 경우

하지만, 아래의 예외 사항에 해당하면 임대인은 계약을 맺지 않아도 됩니다.

📕권리금 회수기회 방해 시 임차인의 법적 대응

만약 임대인이 정당한 이유 없이 권리금 회수를 방해하면 어떻게 될까요? 🤔

👉 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다! 💥

 

📌 손해배상 청구 조건

• 🔹 임차인이 새로운 임차인을 주선했다.
• 🔹 건물주가 정당한 이유 없이 계약 체결을 거부했다.
• 🔹 그로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못했다.

📌 손해배상 금액

• 👉 법원 판례에 따라 권리금 손실액 전부 또는 일부를 배상해야 할 수도 있음.
• 👉 임차인이 권리금을 받을 예정이었음을 입증하면 더 유리함!

즉, 건물주가 “나는 계약 안 해!”라고 무작정 버티면, 오히려 손해배상을 해야 할 수도 있다는 점! 🚨

그렇다면, 건물주가 법적으로 계약을 거부할 수 있는 경우는 없을까요? 다음 장에서 살펴보겠습니다! 🚀

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임대인이 계약을 거부할 수 있는 예외 사항

📌 권리금 회수기회를 주장할 수 없는 5가지 경우  

💡 임대인이 아래 5가지 사유에 해당하면, 임차인은 권리금 회수기회를 보장받기 어렵습니다.

1️⃣ 차임(월세) 3개월 이상 연체

• ✅ 임차인이 3개월치 이상의 임대료(차임)를 연체한 경우, 임대인은 계약을 거부할 수 있음.

📌 이 경우 임차인은 권리금 회수를 주장할 수 없음.

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2️⃣ 무단 전대 (임대인 동의 없이 가게를 넘긴 경우)

• ✅ 임차인이 임대인의 동의 없이 제삼자에게 가게를 빌려주거나 넘긴 경우, 임대인은 계약을 거부할 수 있음.
• 📌 이 경우에도 권리금 회수 보호를 주장할 수 없음.

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3️⃣ 고의 또는 중대한 과실로 건물 파손

• ✅ 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 건물이나 시설을 훼손했다면, 임대인은 계약을 거부할 수 있음.
• 📌 이 경우 임차인은 권리금 회수를 요구할 수 없음.

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4️⃣ 건물의 노후·훼손·멸실 등으로 철거 또는 재건축이 필요한 경우

• ✅ 건물이 낡아서 철거가 불가피하거나, 안전상의 이유로 재건축이 필요한 경우, 임대인은 계약을 거부할 수 있음.
• 📌 법적으로 인정되는 철거·재건축 사유라면, 임차인은 권리금 회수를 주장하기 어려움.

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5️⃣ 임대인이 해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용할 계획이 없는 경우

• ✅ 임대인이 해당 건물을 1년 6개월 동안 임대하지 않고 비워두거나,
• 비영리 목적(예: 개인 주거, 비영리단체 활용)으로 사용할 계획이 있다면 계약을 거부할 수 있음.
• 📌 이 경우 임차인은 권리금 회수를 요구할 수 없음.

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🚨 정리: 계약 거부가 가능한 5가지 사유

• 💡 위 5가지 사유 중 하나라도 해당하면, 임차인은 권리금 회수 보장을 주장하기 어렵습니다!
• 💡 특히 ‘1년 6개월 영리 목적 미사용’ 사유를 주장하려면, 건물주가 실제로 해당 건물을 영리 목적으로 사용하지 않는다는 증거가 필요합니다.
• 💡 임대인이 계약을 거부한 뒤 1년 6개월 내 다른 상인에게 임대했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다! 🚨

 

👉 위의 예외 사항에 해당되지 않는 경우, 건물주는 새로운 임차인과 계약을 맺어야 할 법적 의무가 있습니다. 📜

그렇다면, 건물주가 직접 장사를 하려면 어떤 방법이 필요할까요? 🤔 다음 장에서 현명한 해결 방법을 알아볼게요! 🚀

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🆗임대인과 임차인의 합리적인 해결 방안

여기까지 오셨다면, 이제 핵심 쟁점을 다 이해하셨을 거예요! 😊

✅ 임대인은 10년이 지난 임차인을 내보낼 수 있다.

✅ 하지만, 권리금 회수기회를 방해하면 손해배상 책임이 생길 수 있다.

✅ 임대인이 계약을 거부할 수 있는 5가지 예외 상황이 있다.

그렇다면, 임대인과 임차인이 서로 분쟁 없이 현명하게 해결하는 방법은 없을까요?

🤔 아래 해결책을 참고해 보세요! 👇

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📌 임대인이 직접 사용하려면? 합의가 필수!

건물주가 "나는 직접 장사할 거니까 나가주세요!"라고 하고 싶다면, 가장 확실한 방법은 임차인과의 합의입니다. ✍️

✅ 권리금 협상: 임차인에게 일정 금액을 보상하고 원만하게 퇴거하도록 조율

✅ 퇴거 보상금 지급: 임차인이 일정 금액을 받고 나가는 방식

✅ 새로운 임차인 주선 기회 제공: 임차인이 직접 권리금을 받을 수 있도록 기회를 보장

이 방법을 사용하면 법적 분쟁 없이 해결할 수 있어요! 👍

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📌 법적 분쟁을 피하기 위한 협상 전략

💡 임대인을 위한 TIP

• ✔️ "나는 직접 사용할 거니까 계약 안 해!"라고 무작정 거부하면 손해배상 위험이 있습니다.
• ✔️ 만약 직접 사용하려면 실제 운영 계획이 있다는 증거를 준비해야 합니다. (사업자등록, 공사 일정 등)
• ✔️ 임차인과 원만하게 협의해서 적절한 보상을 제시하면 법적 다툼 없이 해결할 수 있습니다.

💡 임차인을 위한 TIP

• ✔️ 임대인이 계약을 거부할 경우, 권리금 회수 기회를 방해한 것인지 확인하세요.
• ✔️ 정당한 이유 없이 거부한다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• ✔️ 다만, 계약서 내용을 다시 확인하고 임대인의 거부 사유(5가지 예외 사항)에 해당되는지 점검해야 합니다.

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📌 실무에서 활용할 수 있는 유용한 팁

✅ 계약서 작성 시 권리금 관련 조항을 명확히 포함하라!

👉 권리금 회수기회 보장 조항을 추가하면 추후 분쟁을 방지할 수 있어요.

 

✅ 퇴거 협의 시 내용증명(공식 문서)으로 남겨라!

👉 구두로 합의하면 나중에 분쟁이 발생할 수 있으니, 공식 문서를 남기는 것이 중요합니다.

 

✅ 법적 분쟁이 발생하면 변호사 상담을 고려하라!

👉 손해배상 청구나 법적 대응이 필요할 경우, 전문가의 도움을 받는 것이 유리할 수 있습니다.

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🔎 마무리: 분쟁을 피하고 합리적인 해결책을 찾자!

오늘 사례를 통해 임대인과 임차인이 서로의 권리를 존중하면서 원만하게 해결하는 방법을 살펴봤어요. 😊

✔️ 건물주는 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 된다.

✔️ 하지만, 5가지 예외 상황에서는 계약을 거부할 수 있다.

✔️ 서로 협의하여 합리적인 해결 방안을 찾는 것이 가장 좋은 방법!

건물주와 임차인 모두 불필요한 법적 분쟁을 피하고 윈-윈 하는 방식으로 해결할 수 있길 바랍니다! 🚀