2025 부동산 규제 재시동? 토지거래허가구역 재지정과 버블세븐의 부활(1부)

 

 

요즘 부동산 시장, 정말 눈 깜빡할 사이에도 분위기가 왔다 갔다 하죠?

특히 '토지거래허가구역 재지정' 이야기가 다시 나오면서,

 

'집 사기 더 어려워지는 거 아니야?' 하고 걱정하시는 분들도 많으신데요.

오늘은 토지거래허가구역이 뭔지부터 시작해서, 규제지역 부활 가능성, 버블세븐 지역의 현재 흐름까지!

 

지금 부동산 시장이 어떤 흐름을 타고 있는지 하나하나 풀어드릴게요.
어려운 말 없이, 차근차근 설명드릴 테니 끝까지 함께해 주세요😊

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1. 토지거래허가구역이 뭐예요?

한 줄 요약: 특정 지역에서 부동산 거래를 하려면

‘허가’를 받아야 하는 제도

예요!

📌 토지거래허가구역이란?
국토교통부나 지방자치단체가 투기 과열이나 가격 상승이 우려되는 지역을 묶어서, 해당 지역의 부동산(특히 토지)을 매매할 때 관청의 허가를 받아야만 거래가 가능한 제도입니다.

예를 들어, A지역이 갑자기 개발 호재로 들썩이고 있다면, 정부는 그 지역을 허가구역으로 묶고, 아무나 사들일 수 없게 제한합니다.
이렇게 하면 투기를 막고, 실수요자 중심으로 거래되도록 유도하는 거죠.

📍 허가가 필요한 경우는?

• 토지 매매 계약 시
• 아파트, 주택도 일정 면적 이상은 대상
• 지자체에 따라 기준이 다를 수 있음

❗ 허가 없이 계약하면?

계약이 '무효'가 됩니다. 즉, 돈 주고 샀어도 법적으로 효력이 없어요. 벌금까지 부과될 수 있으니 주의하셔야 합니다!

 

2. 최근 재지정된 지역과 특징

2024년 말부터 2025년 초까지, 일부 지역은 다시 토지거래허가구역으로 ‘재지정’되었어요. 특히 서울 강남권과 경기 일부 지역, 수도권 외곽의 개발 예정지들이 다시 묶였습니다.

✅ 최근 주목되는 지역들

• 서울 강남3구 (강남, 서초, 송파)
• 마곡, 영등포 일부, 성수동 등 재개발 활성 지역
• 경기 하남, 과천, 성남 분당 일부

이 지역들은 이미 한 차례 규제를 풀었던 곳들이지만, 다시 투자 수요가 몰리면서 규제가 부활한 것이죠.

💬 real Tips:
지정된다고 해서 무조건 안 좋은 건 아니에요. ‘여기는 미래에 뭔가 있긴 있다’는 신호로 볼 수도 있어요. 하지만 실수요자 분들은 매수 시 허가 절차와 조건을 꼭 체크하셔야 해요!

 

3. 집 사기 어려운 지역 다시 생기나요?

정부가 다시 규제지역을 확대할 가능성도 조심스럽게 거론되고 있어요. 거래량이 급증하거나, 특정 지역 집값이 너무 오르면 언제든 규제 강화가 나올 수 있거든요.

📌 규제지역이 되면?

• 대출 LTV, DSR 제한 강화
• 다주택자 세금 중과
• 양도세 비과세 요건 강화

즉, 집을 사는 것도 어렵고, 팔기도 어려워지는 구조가 됩니다.

💡 어떤 지역이 위험할까요?

최근 3개월 이상 거래량이 급증한 곳, 분양권 프리미엄이 과도한 곳, 또는 전세가보다 매매가가 유독 급등한 지역은 주의가 필요합니다.

 

4. 다시 주목받는 ‘버블세븐’ 지역

부동산 좀 보셨다 하는 분들은 아실 거예요. 버블세븐(Bubble 7)은 2006~2007년 당시 집값이 유독 급등했던 7개 지역을 말해요.

🧭 버블세븐 지역은?

• 서울 강남, 서초, 송파
• 경기 분당, 용인, 평촌
• 인천 송도

이 지역들은 당시 거품이 낀 대표 지역으로 지목됐고, 이후 부동산 조정기에서 타격도 크게 받았죠.
하지만 2023~2025년 들어 다시 가격 상승 조짐을 보이고 있습니다.

💬 정리:

• 학군, 교통, 개발 이슈 여전함
• 수요는 꾸준한데 공급은 제한적
• 이전 하락기로 인해 ‘매수 타이밍’으로 보는 수요자 등장

다만, 과열 양상이 보이면 정부의 규제가 다시 들어올 수 있으니 냉정한 판단이 필요합니다!

 

오늘은 여기까지, 1편 마무리할게요😊
다음 편에서는 시장 전망, 뜨는 지역, 실수요자 대응 전략까지 더 깊이 있게 알려드릴게요.