건폐율이 낮으면 마당이 생기고, 용적률이 높으면 빌딩이 높아진다!

 

건폐율과 용적률, 쉽게 이해하기

한정된 땅 위에 건물을 짓는 건 마치 퍼즐 맞추기 같아요. "얼마나 넓게 깔 수 있을까?" 👉 건폐율
"얼마나 높이 올릴 수 있을까?" 👉 용적률

이 두 가지 개념을 이해하면 부동산 투자와 건축 기획에서 훨씬 유리해집니다!

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📌 건폐율이란?

건폐율 (Building Coverage Ratio)은 대지면적 중 건물이 바닥에 차지하는 면적 비율이에요.

공식: 건폐율(%) = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100

💡 예시

• 대지 100평, 1층 건물 50평 → 건폐율 = 50%
• 대지 100평, 1층 건물 60평 → 건폐율 = 60%

🍕 비유하면?

건폐율은 피자 도우에 토핑 얼마나 얹느냐와 같아요.
토핑이 많을수록(건폐율 ↑) 도우가 안 보이고 꽉 찬 느낌,
토핑이 적으면 여유롭고 쾌적해 보여요!

✅ 용도지역별 최대 건폐율

용도지역	최대 건폐율
주거지역	50~60%
상업지역	70~90%
공업지역	60~70%
녹지지역	20% 이하

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📌 용적률이란?

용적률 (Floor Area Ratio)은 대지면적 대비 건물의 모든 층의 연면적 비율입니다.

공식: 용적률(%) = (연면적 ÷ 대지면적) × 100

💡 예시

• 100평 대지에 1층 50평 + 2층 50평 → 연면적 100평 → 용적률 100%
• 100평 대지에 5층 건물 (각 50평) → 연면적 250평 → 용적률 250%

🍔 비유하면?

용적률은 햄버거 패티를 몇 층 쌓느냐와 같아요.
1층 패티 = 단층 버거, 3층 이상이면 초고층 버거죠!

✅ 용도지역별 최대 용적률

용도지역	최대 용적률
주거지역	100~300%
상업지역	500~1300%
공업지역	200~400%
녹지지역	100% 이하

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출처: 토지이음

📊 건폐율 vs 용적률 비교

구분	건폐율	용적률
의미	건물이 땅에 얼마나 넓게?	건물이 얼마나 높게?
공식	건축면적 ÷ 대지면적	연면적 ÷ 대지면적
영향	정원·마당 유무	건물 층수, 규모
비유	피자 토핑 넓이	햄버거 층수

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📐 대지 100평 기준, 용도지역별 건축 가능 면적

용도지역	건폐율	용적률	1층 건축 면적	총 연면적	예상 층수	건물 유형
전용주거	50%	100~200%	50평	100~200평	2층	단독주택
일반주거	50~60%	150~300%	50~60평	150~300평	3~5층	다가구
준주거	70%	400%	70평	400평	6층 이상	상가주택
상업지역	80%	500~1300%	80평	500~1300평	10층+	오피스, 쇼핑몰
공업지역	70%	250~400%	70평	250~400평	4~6층	공장
녹지지역	20~40%	50~100%	20~40평	50~100평	2층 이하	보전시설

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🔚 마무리 요약

• ✔ 건폐율: 땅 위에서 얼마나 넓게 지을 수 있나?
• ✔ 용적률: 건물을 몇 층까지 높이 올릴 수 있나?
• ✔ 기준을 잘 이해하면 재개발·재건축·수익 분석도 쉬워집니다!

이제는 건폐율·용적률이 어렵지 않죠? 이 글이 도움이 되셨다면 공유와 구독 부탁드립니다 🙏

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건폐율과 용적률 쉽게 이해하기

한정된 땅 위에서 건물을 짓는 것도 일종의 퍼즐 맞추기 같아요.

"어디까지 넓게 깔아도 되지?(건폐율)"

"얼마나 높이 쌓아 올릴 수 있지?(용적률)"가 정해져 있거든요

 

건물도 다이어트를 하느냐, 벌크업을 하느냐에 따라 완전히 다른 모습이 됩니다.

건폐율과 용적율

건폐율이 낮으면? 마당 있는 전원주택처럼 넓고 여유로운 공간

용적률이 높으면? 도심 속 마천루처럼 위로 쭉쭉 올라가는 초고층 빌딩

이 글에서 건축의 기본 공식, 건폐율과 용적률을 차근차근 알아볼까요?

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📌 건폐율과 용적률이란?

부동산에서 꼭 알아야 하는 두 가지 개념, 건폐율과 용적률을 쉽게 설명해 드릴게요!

건폐율 = "건물이 땅을 얼마나 차지할까?"

건폐율(Building Coverage Ratio)은 대지 면적에서 건물이 차지하는 바닥 면적(건축면적)의 비율이에요.

 

 

📌 공식
건폐율(%) = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100

💡 예시

• 대지가 100평인데, 1층 건축 면적이 50평이라면?

      건폐율 = (50 ÷ 100) × 100 = 50%

• 대지가 100평인데, 1층 건축 면적이 60평이라면?

      건폐율 = (60 ÷ 100) × 100 = 60% 

 

용도지역최대 건폐율

주거지역	50~60%
상업지역	70~90%
공업지역	60~70%
녹지지역	20% 이하

 

💡 쉽게 비유하면?

건폐율은 "피자 도우 위에 토핑을 얼마나 올릴까?"와 같아요.

• 피자 도우(=대지) 위에 치즈, 햄, 올리브(=건물)를 얼마나 넓게 깔 수 있을까요?
• 토핑이 많으면(=건폐율 100%) 꽉 차고, 적으면(=건폐율 50%) 도우가 많이 보이겠죠?
• 건폐율이 낮으면 쾌적한 환경을 조성하기 쉽습니다.
• 건폐율 초과 시 위법건축물로 과태료가 부과됩니다.

 

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용적률 = "건물을 몇 층까지 올릴 수 있을까?"

용적률(Floor Area Ratio)은 대지 면적에 대해 건물 전체의 연면적(모든 층의 바닥 면적 합)이 차지하는 비율이에요.

 

 

📌 공식
용적률(%) = (연면적 ÷ 대지면적) × 100

 

쉽게 설명하자면,

• 건폐율은 땅 위에 건물을 얼마나 넓게 짓느냐를 의미한다면,
• 용적률은 건물을 얼마나 높게 짓느냐, 즉 땅 위에 지을 수 있는 건물의 총 면적을 나타냅니다.

 

💡예시

• 대지면적이 100평이고, 건물을 2층으로 지었을 때,
  □ 1층 면적 : 50평
  □ 2층 면적 : 50평이라면,
• 전체 연면적은 50평 + 50평 = 100평이 됩니다.
• 이때 용적률 계산은 다음과 같습니다.

 

용적률(%) = (연면적 합계 ÷ 대지면적) × 100
= (100평 ÷ 100평) × 100 = 100%

• 만약 100평 대지 위에 각 층이 50평씩이고 총 5층이라면(총 연면적 250평),

용적률(%) = (250평 ÷ 100평) × 100 = 250%

출처: 토지이음

용도지역최대 용적률

주거지역	100~300%
상업지역	500~1300%
공업지역	200~400%
녹지지역	100% 이하

용적률을 알아야 하는 이유

• 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있어, 투자 가치가 높아질 수 있습니다.
• 지역마다 허용되는 용적률이 다르므로, 건축이나 투자 시 꼭 확인이 필요합니다.

💡 쉽게 비유하면?

용적률은 "햄버거 패티를 몇 층 쌓을까?"와 같아요.

• 같은 크기의 빵(=대지)에 패티 1장(=1층)만 올리면 단층 버거
• 패티 3장(=3층), 5장(=5층)을 올리면 높아지겠죠?

 

💡 예시

100평 대지 위에 1층 50평, 2층 50평 건물을 지었다면?

용적률 = (100 ÷ 100) × 100 = 100%

 

건폐율 vs. 용적률 비교

 

구분	건폐율	용적률
뜻	건물이 땅을 얼마나 덮을까?	건물을 몇 층까지 올릴 수 있을까?
공식	(건축면적 ÷ 대지면적) × 100	(연면적 ÷ 대지면적) × 100
예시	대지 100평에 1층 50평 건축 → 건폐율 50%	대지 100평에 3층 50평씩 → 용적률 150%
영향	낮으면 정원, 마당이 생김	높으면 고층 건물 가능
예제	단독주택, 공장	아파트, 오피스 빌딩

 

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 대지 100평 기준, 용도지역별 건축 가능 면적

각 용도지역마다 건폐율과 용적률이 달라요. 다음 표를 참고하세요.

 

용도지역	건폐율	용적률	건축 가능 면적(1층)	최대 건축 가능 연면적	예상 층수	건축 가능 형태
전용주거지역	50%	100~200%	50평	100~200평	2층	단독주택, 저층 아파트
일반주거지역	50~60%	150~300%	50~60평	150~300평	3~5층	다가구주택, 저층 아파트
준주거지역	70%	400%	70평	400평	6층 이상	오피스텔, 상가주택
상업지역	80%	500~1300%	80평	500~1300평	10층 이상	오피스 빌딩, 대형 상가
공업지역	70%	250~400%	70평	250~400평	4~6층	공장, 물류창고
녹지지역	20~40%	50~100%	20~40평	50~100평	2층 이하	자연 보존 목적의 시설

 

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마무리

✔ 건폐율 = "땅 위에서 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있나?"

✔ 용적률 = "그 건물을 몇 층까지 올릴 수 있나?"

✔ 건폐율이 낮으면 마당 있는 집, 용적률이 높으면 높은 빌딩!

 

건폐율과 용적률을 잘 이해하면 부동산 투자와 건축 계획에 큰 도움이 됩니다.

특히, 용도지역별 기준을 잘 파악하면 재개발, 재건축, 고층 개발 가능성을 예측할 수 있어요.

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