[필독]묵시적갱신,계약갱신요구권 완벽 정리

 

🏠 전·월세 계약이 끝나갈 때, 어떻게 해야 할까?

임대로 살다 보면 계약 만료가 다가올 때 고민이 생깁니다.

“그냥 살고 있으면 자동으로 연장되는 건가요?”
“집주인이 나가라고 하면 꼭 따라야 하나요?”
“나는 더 살고 싶은데, 계속 살 수 있나요?”

이런 고민을 해결하기 위해 오늘은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 대해 알아봅니다.
이 글 하나로 전월세 계약 종료에 대한 모든 궁금증을 정리해 드릴게요!

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1. 묵시적 갱신이란? "말 안 하면 자동 연장!"

전·월세 계약이 끝났는데, 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 모두 아무런 말 없이 그대로 살고 있다면, 계약이 어떻게 될까요? 🤔

이런 경우 법적으로 "묵시적 갱신"이 적용돼요. 즉, "서로 별다른 말이 없었으니, 기존 계약 조건 그대로 연장되는 걸로 본다"라는 뜻이죠. 마치 구두로 "계속 살게요~" 하고 합의한 것과 같은 효과를 가지는 거예요.

묵시적 갱신 시 계약 기간 팩트체크

묵시적 갱신이 되면 계약 기간이 어떻게 변하는지, 주택임대차보호법 제6조 를 근거로 다시 한번 확인해 보겠습니다.

📜"주임법 6조 1항" 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)

② 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우에는 그 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 본다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있으며, 해지 통고 후 3개월이 지나면 종료된 것으로 본다.

✅ 묵시적 갱신 시 계약 기간 정리

• 🔄 모든 계약에서 계약 조건(보증금, 월세, 기타 사항)은 기존과 동일 유지
• 🕒 임차인은 3개월 전 통보 후 언제든 계약 해지 가능
• 🚫 임대인은 정당한 사유 없이는 계약 해지 불가

📌 묵시적 갱신이 성립하는 조건 (민법 제639조)

• 전·월세 계약이 끝난 후에도 임차인이 계속 거주할 것
• 계약 만료 6개월~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약 해지나 연장 의사를 밝히지 않을 것
• 임대인이 별다른 이의를 제기하지 않을 것

즉, 계약이 끝나도 아무도 이의를 제기하지 않고 그냥 사는 경우, 법적으로 묵시적 갱신이 성립되어 자동으로 계약이 연장됩니다!

 

🛑 묵시적 갱신이 되면 임차인·임대인에게 어떤 영향이 있을까?

구분	임차인(세입자)	임대인(집주인)
계약 해지 가능?	✅ 언제든지 가능 (단, 3개월 전 통보 필수)	🚫 계약 기간 중 해지 불가
보증금 반환	3개월 전에 통보하면 퇴거 시 보증금 반환	새 임차인 구하지 않으면 반환 어려움
계약 조건 변경 가능?	🚫 기존 조건 그대로 유지됨	🚫 임대료 인상 등 변경 불가

쉽게 말해, 묵시적 갱신이 되면 세입자는 3개월 전만 말하면 언제든 나갈 수 있지만, 집주인은 세입자를 내보낼 수 없다는 점이 가장 큰 특징입니다.

📌 묵시적 갱신 해지 방법

집을 옮겨야 하는데, 묵시적 갱신이 되어버렸어요! 어떻게 해야 하죠?" 😵 걱정하지 마세요!

• 임차인은 계약을 해지하고 싶다면 최소 3개월 전에 통보하면 됩니다.
• 반드시 문자, 카톡, 통화녹음, 좀 더 확실히 하고 싶다면  "내용증명"으로 남기는 것이 안전!
• 통보 후 3개월이 지나면 계약이 자동으로 종료되며, 보증금을 반환받을 수 있음

⚠️ 묵시적 갱신 시 주의할 점

계약이 묵시적으로 갱신되면, 일부 세입자들이 "언제든 나갈 수 있으니까, 새 집을 계약한 후에야 임대인에게 알리면 되겠지?" 하고 생각할 수도 있어요.

 

하지만 3개월 전에 반드시 통보해야보증금을 받을 수 있다는 점을 기억하세요!

 

또한, 계약이 묵시적 갱신되면 임대인은 월세를 올리거나 계약 조건을 변경할 수 없습니다.

임대인이 월세를 갑자기 올리겠다고 하면 묵시적 갱신이 됐으므로 불가능합니다!라고 당당히 말할 수 있어요. 💪

📜 관련 법령

민법 제639조 (묵시적 갱신)

"임대차 기간이 끝난 후에도 임차인이 계속 거주하고 있고, 임대인이 이의를 제기하지 않는 경우 기존과 동일한 조건으로 계약이 갱신된다."

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📌 묵시적 갱신 vs 계약갱신요구권 차이점

구분	묵시적 갱신	계약갱신요구권
계약 연장 방식	서로 말이 없으면 자동 연장	임차인이 연장을 요구해야 성립
계약 연장 기간	종전 계약과 동일한 조건	2년 연장
해지 가능 여부	임차인: 3개월 전 통보하면 가능	임차인: 3개월 전 통보하면 가능

 

📃관련 법령

생활법령정보 임대차계약의 갱신

📌묵시적 갱신이든 계약갱신요구권에 의한 계약이든 임차인은 3개월 전 임대인에 통보하면 통보 후 3개월 후에 계약은 종료되고 임대인 보증금을 반환하여야 한다.

 

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2. 계약갱신요구권이란? 

계약이 끝나갈 때, 임차인(세입자)이 "계속 살고 싶어요!"라고 요구하면, 집주인(임대인)은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 단, 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

 계약갱신요구권이 생긴 이유

예전에는 집주인이 마음대로 계약을 종료하거나 월세를 크게 올려서 세입자가 불안정한 주거 환경에 놓이는 경우가 많았어요. 그래서 2020년 7월 31일부터 법으로 세입자를 보호하는 장치를 만들었습니다.

그게 바로 계약갱신요구권이고, 덕분에 세입자는 최대 4년 (2년 + 2년) 동안 안정적으로 거주할 수 있게 되었어요! 😊

계약갱신요구권 행사 방법

• 🏡 대상: 주택 임대차 계약을 체결한 세입자
• 📅 행사 기한: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(1개월 전에서 2개월 전으로 20.12.10 개정)
• 📩 통보 방법: 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 요청!

 

⚠️ 계약갱신요구권을 행사해도 거절될 수 있나요?

네, 일부 정당한 사유가 있다면 임대인은 거절할 수 있습니다.

🚫 거절 사유	📝 설명
🏠 임대인 또는 직계가족이 실거주할 경우	집주인, 배우자, 부모, 자녀가 직접 거주해야 할 때
💰 임차인이 월세 2회 이상 연체한 경우	연속이 아니어도 총 2회 이상 월세를 안 냈다면 가능
🏚️ 재건축·철거 예정인 경우	건물이 철거되거나 재건축이 확정된 경우
⚠️ 계약 위반 (불법 전대, 용도 변경 등)	세입자가 몰래 집을 다른 사람에게 빌려주거나, 계약을 위반했을 때

📌 하지만! "실거주"를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤, 임대인이 다른 세입자를 받으면 최대 3배의 손해배상 청구 가능!

 

계약갱신요구권, 꼭 행사해야 할까요?

✅ "나는 이 집이 마음에 들고, 2년 더 살고 싶어!" → 꼭 행사하세요!

🚫 "다른 곳으로 이사할 예정이야." → 행사하지 않아도 돼요.

 

하지만 주의할 점! 계약갱신요구권은 1회만 행사 가능하기 때문에, 2년 더 살고 싶다면 꼭 기한 내(6개월 전~2개월 전)에 요청해야 합니다!

 

 

 😎정리하자면?

• ✅ 계약갱신요구권 = 세입자가 원하면 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리
• ✅ 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없음 (단, 실거주·재건축 등은 예외)
• ✅ 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 요청해야 함
• ✅ 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한됨
• ⚠️ 실거주를 이유로 갱신 거절한 후 다른 세입자를 받으면 최대 3배 손해배상 가능!

 

✅ 계약갱신요구권 행사 요건

• 🏡 대상: 주거용 주택 임대차 계약 (상가 임대차 제외)
• 📅 행사 가능 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요청해야 함
• ✍ 방법: 내용증명, 문자, 카톡, 통화녹음 등 기록이 남는 방식으로 요청해야 안전
• 🚫 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가 (예외 사유 제외)

 

 

 🤔Q&A: 계약갱신요구권에 대한 모든 것!

Q1. 계약갱신요구권은 무조건 행사할 수 있나요?

✅ 네, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

🚫 하지만, 아래의 임대인의 정당한 거절 사유가 있다면 갱신이 불가능합니다.

• 🏡 임대인 또는 직계가족이 실거주할 예정
• 💰 임차인이 월세(차임)를 2회 이상 연체한 경우
• 🏚️ 건물이 재건축·철거될 예정
• ⚠️ 임차인이 무단 전대(불법 재임대) 또는 계약상 용도를 위반한 경우

 

Q2. 계약갱신요구권 행사 후 3개월 전에 말하고 나갈 수 있나요?

✅ 네, 임차인 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 다만 통보 3개월 후 효력이 발생합니다.

 

 Q3. 임대인이 "실거주"를 이유로 갱신 거절했는데, 나중에 보니 다른 세입자가 들어왔어요! 😡

✅ 이 경우, 임대인은 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항 위반으로 최대 3배의 손해배상을 해야 합니다.

 

📝 대응 방법:

•  새로운 임차인이 입주한 증거(전입세대열람원, 부동산 거래 내역 등)를 확보
• 임대인에게 손해배상 청구 (최대 3배)
• 소송 진행 시 변호사 상담 후 법적 대응 가능

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📌 계약갱신요구권 실전 예시

🔹 예시 1: 계약갱신요구권 행사 후, 임대인이 거절할 수 없는 경우

상황: A 씨는 전세로 거주 중이며, 계약 만료 5개월 전 집주인에게 계약 연장을 요청했다.

집주인의 반응: "전세 가격이 많이 올랐으니, 5천만 원 더 올려야 갱신해 줄 수 있어요."

 

법적 판단: ❌ 위법! 계약갱신요구권 행사 시, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 보증금·월세 인상은 대통령령(5% 이내) 범위 내에서만 가능합니다.

 

🔹 예시 2: 임대인이 "실거주"를 이유로 갱신 거절한 경우

상황: B 씨는 월세로 거주 중이며, 계약 만료 3개월 전 갱신을 요청했으나, 집주인이 "아들이 들어와서 살 예정이라 갱신이 불가하다"라고 했다.

그러나 3개월 후? 다른 사람이 이 집에 전세로 들어온 것을 확인!

 

법적 대응: ❌ 위법! B 씨는 집주인에게 최대 3배의 손해배상을 청구 가능하며, 새로운 임차인의 전입 신고 기록을 확보하여 소송을 진행할 수 있다.

 

✅ 계약갱신요구권 행사 시 주의할 점

📅 꼭 기한 내(6개월 전 ~ 2개월 전)에 요청해야 함

✉️ 내용증명(우편), 문자, 카톡 등 기록이 남는 방식으로 요청 필수

⚖️ 임대인이 실거주를 이유로 거절하는 경우, 실제 거주 여부를 확인

📜 보증금·월세 인상은 법적 상한(5% 이내)을 준수해야 함-

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📌 관련 법령 검색 방법

포털사이트에서 "주택임대차보호법" 또는 민법 제639조"를 검색해 보세요.

법제처, 국회입법정보센터, 국가법령정보센터 등에서 전문 확인 가능합니다.

🔗 주택임대차보호법 전문 보기 (법제처)(https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)에서 확인하실 수 있습니다.

 

묵시적갱신과 계약갱신요구권의 차이

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3. 마무리하며

✅ 임차인은 6개월 전~2개월 전 사이에 계약갱신요구권을 행사할 수 있음

✅ 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없음 (단, 실거주·재건축 등은 예외)

✅ 갱신 시 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장됨

✅ 보증금·월세 인상은 대통령령(5% 이내) 범위 내에서만 가능

✅ 임차인은 중도 해지가 불가능하므로 신중해야 함

 

⚠️ 실거주를 이유로 갱신 거절한 후 다른 세입자를 받으면 최대 3배 손해배상 청구 가능!

 

✅ 이제 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 대해  확실하게 이해되셨죠?

✅ 이 글이 도움 되셨다면 구독해 주시면 힘내서 더 유익한 글로 돌아오겠습니다! 😊