전세 계약 갱신 시 문자나 카톡만으로 가능할까? 법적 효력과 주의사항

📲 전세 계약 문자로 갱신해도 괜찮을까? 법적 효력과 주의사항 총정리

안녕하세요, 리얼티 인포입니다.
요즘은 계약도 카카오톡이나 문자로 간단히 주고받는 경우가 많은데요,
전세 계약을 문자로 갱신하면 법적으로 효력이 있을까? 하는 궁금증, 많이들 있으시죠?

이번 글에서는 문자 계약의 법적 효력부터 확정일자, 보증보험 문제, 안전한 대안까지 알아두면 돈이 되는 정보만 쏙쏙 정리해 드릴게요!

---

🔍 문자 계약, 법적 효력은 있을까?

결론부터 말씀드리면, 문자나 카카오톡도 계약의 증거가 될 수는 있습니다.
하지만 일반적인 서면 계약서에 비해 법적 보호력이 약하고, 임대인이 추후 “그런 합의 한 적 없다”라고 주장하면 법적 분쟁이 될 가능성도 있습니다.

📌 법원의 인정 사례는 있지만...
문자, 카카오톡도 ‘간이 계약서’로 간주될 수 있지만
계약서만큼 강력한 효력은 없음

---

📆 확정일자, 문자 계약에도 적용될까?

✅ 기존 확정일자

문자로만 계약을 갱신해도 기존 계약서에 찍힌 확정일자는 그대로 유지됩니다.

❌ 증액된 보증금에 대한 보호는?

문자 계약만으로는 증액분(5% 이내)에 대한 확정일자 보호가 적용되지 않습니다.
새로운 금액이 반영된 갱신 계약서를 작성하고 확정일자를 새로 받아야 합니다.

---

🏦 전세보증보험, 문자 계약이면 갱신 가능?

전세보증보험(HUG, SGI)은 임대차 계약 종료 시 보증금을 대신 반환해 주는 제도입니다.
그런데 문자로 계약을 갱신한 경우, 보증보험사에서 이를 인정하지 않을 수 있습니다.

• 📌 대부분 새로운 계약서 제출을 요구
• 📌 문자만으로는 보증보험 갱신이 불가한 경우도 있음
• 📌 임대인이 임대사업자일 경우 조건이 더 까다로움

💡 추천 대안:
✔ 갱신 계약서를 작성하고 확정일자까지 받아 제출
✔ 문자 계약 진행 전, 보증보험사에 사전 확인 필수!

---

⚠️ 문자 계약의 법적 리스크

• ❗ 계약 갱신 의사가 명확히 전달되지 않으면 계약 종료로 오해될 수 있음
• ❗ 문자만 남기고 계약서 작성 없이 지나갈 경우 보증금 반환 거부 가능성 있음
• ❗ 임대인이 “그런 말 한 적 없다”라고 하면 세입자가 입증 책임을 져야 함

---

📌 안전한 대안과 실전 꿀팁

✔ 문자로 의사 전달은 하되, 꼭 계약서를 따로 작성하세요.
✔ 확정일자 재발급은 증액 보증금을 보호하기 위해 필수!
✔ 전세보증보험 유지 시 계약서 제출이 대부분 요구됩니다.
✔ 불가피하게 문자로 갱신해야 한다면, 계약 내용 + 일시 + 동의 표현을 명확히 남기세요.
✔ 보증금 반환 문제가 우려된다면 ‘임차권 등기명령’도 고려해볼 수 있어요.

 

---

📝 마무리 체크리스트

• ☑ 기존 계약서 + 갱신 계약서 함께 보관
• ☑ 확정일자 새로 받았는지 확인
• ☑ 문자 계약 내용은 캡처 및 백업 필수
• ☑ 보험사, 임대인과 의사소통 내용은 증거로 남겨두기
• ☑ 임차권 등기명령 제도 확인 (대한법률구조공단)

전세 계약을 문자로 갱신하는 것은 간편하지만 위험할 수 있는 선택입니다.
조금 번거롭더라도 계약서를 작성하고, 확정일자를 새로 받는 것이 보증금을 지키는 가장 안전한 방법임을 잊지 마세요 😊