"신탁회사의 동의 없는 전세·월세 계약, 보증금 날릴 수도 있다!"

 

⚠️ 신탁등기된 부동산, 안전하게 계약하는 방법

안녕하세요! 11년 차 공인중개사입니다 😊

부동산 계약을 앞두고 “신탁등기”라는 단어, 들어보신 적 있으신가요?
이걸 제대로 모르고 전월세 계약을 하면 보증금을 돌려받지 못할 위험도 있습니다!

오늘은 신탁등기 부동산의 의미부터, 피해 사례, 그리고 안전하게 계약하는 방법까지 한눈에 정리해드릴게요!

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📌 1. 신탁등기란 무엇인가요?

신탁은 쉽게 말해 “재산을 맡긴다”는 뜻입니다.
건물주가 재정적으로 어렵거나, 자산을 전문적으로 관리하고자 할 때 신탁회사에 부동산을 맡깁니다.

이 경우, 등기상 법적 소유자는 신탁회사가 되고, 건물주는 실소유자지만 계약권한이 없습니다.

🔍 예시

• A 씨는 아파트를 가지고 있지만, 채무문제로 신탁회사에 맡김
• 등기부등본에는 신탁회사가 소유자로 표시됨

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🚨 2. 신탁등기 부동산을 ‘그냥’ 계약하면 위험한 이유

신탁회사의 사전 동의 없이 전월세 계약을 하면 법적 효력이 없을 수 있습니다.

⚠️ 이런 상황, 정말 위험해요

• 신탁회사 동의 없이 임대인이 임의로 계약
• 해당 부동산이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수 있음
• 신탁회사는 무단 계약을 ‘무효’로 보고 보호 대상이 아님

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🧨 3. 전세사기 피해 사례

📍 사례 1) 신탁등기를 모르고 계약한 김 씨

오피스텔 전세 계약 후, 건물이 경매에 넘어가며 보증금 전액 손해 발생.
계약 당시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하지 않았던 것이 원인.

📍 사례 2) 동의 없이 계약하려 했던 임대인

박 씨는 계약 직전 등기부에서 ‘신탁등기’ 문구를 발견하고 계약을 중단. 신탁회사에 확인하자 동의받은 적 없다는 답변! 피해를 막은 결정적인 순간이었어요.

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✅ 4. 신탁등기된 부동산, 안전하게 계약하는 방법

꼭 확인할 3가지!

1. 등기부등본 확인
   → 대법원 인터넷등기소에서 확인
   → “소유권 이전: ○○신탁(주)” 등 문구 확인
2. 신탁원부 확인
   → 신탁원부 인터넷발급센터에서 확인 가능
   → 신탁 내역과 권한 확인
3. 신탁회사 동의 여부 확인
   → 해당 신탁회사에 직접 연락해 동의서 확인 필수!

⚠️ 주의!
다음과 같은 임대인 말은 절대 믿지 마세요!
✔ “괜찮아요, 원래 다 이렇게 해요.”
✔ “신탁등기 있지만 전혀 문제없어요.”
✔ “등기부나 신탁원부는 볼 필요 없어요.”

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📋 5. 계약 전 꼭 기억하세요!

• ✔ 신탁등기 부동산은 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
• ✔ 동의 없이 계약 시 무효가 될 수 있어, 보증금 반환 위험!
• ✔ 등기부등본 + 신탁원부 + 신탁회사 동의서 → 세트로 꼭 체크하세요!

🎯 특히 사회초년생, 신혼부부, 1인 가구에게 꼭 필요한 정보예요!

부동산 계약은 꼼꼼한 확인이 가장 큰 방패입니다. 작은 확인 하나가 수천만 원을 지켜줄 수 있어요!

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