잘못하면 돈 날린다! 해약금과 위약금, 제대로 이해하자

위약금과 해약금 차이

 

해약금과 위약금, 뭐가 다를까? 헷갈리는 개념을 쉽게 정리해 드릴게요!

부동산 계약을 하다 보면 해약금과 위약금이라는 단어가 자주 등장합니다. 둘 다 ‘돈 내고 계약을 깨는 개념 같아 보이지만’ 법적으로 완전히 다릅니다.

잘못 이해하면 수백만 원에서 수천만 원까지 손해를 볼 수 있으니, 지금부터 지니와 함께 꼭 알아두세요!

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📌 1. 해약금이란?

내가 계약을 스스로 파기하고 싶을 때 포기하거나 돌려줘야 하는 금액이에요. 민법 제565조에 따라 계약금을 주고받은 경우, 다음과 같은 기준이 적용됩니다:

계약금 포기 or 계약금의 2배 반환 → 계약 해제 가능

🧾 예시로 알아보는 해약금

• 아파트 계약 후 계약금을 지급한 김 씨가 계약을 해지하고 싶다면 → 계약금 포기
• 반대로 매도인이 계약을 취소하고 싶다면 → 계약금의 두 배를 돌려줘야 해요!

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📌 2. 위약금이란?

약속을 지키지 않아서 상대방에게 손해를 입힌 경우 배상 차원에서 지불하는 금액이에요. 민법 제398조는 손해배상 예정 조항을 근거로 하고 있습니다.

📌 위약금은 이런 경우 적용됩니다

• 전세 계약을 중도에 해지하는 경우
• 상가 임대차에서 임대인이 손해를 보는 경우
• 계약서에 "중도 해지 시 위약금 부담"이라는 조항이 명시된 경우

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📊 3. 해약금 vs 위약금 비교표

항목	해약금	위약금
적용 상황	스스로 계약을 해지하고 싶을 때	약속을 어겨 손해를 입힌 경우
법적 근거	민법 제565조	민법 제398조
대표 사례	전세 계약 취소 시 계약금 포기	상가 임대차 계약 중도 해지로 손해 발생 시
금액 조정 가능성	기본적으로 고정	감액 청구 가능

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📌 4. 위약금 감액 판례 (쉽게 설명해드려요)

✅ 판례 1. 대법원 1991년 3월 27일

계약금 9천만 원을 위약금으로 정했지만, 법원은 “일반적인 거래 관행상 과하지 않다”며 감액을 허용하지 않았습니다.

✅ 판례 2. 대법원 2022년 7월 21일 (전원합의체)

기존에는 위약벌은 감액 대상이 아니었으나, 최근 판례에서는 위약벌도 손해배상 예정과 유사하므로 감액 가능하다고 인정했습니다.

✅ 판례 3. 법률신문 소개 사례

계약서에 명시된 위약금이 과도한 경우, 법원은 거래 관행에 비춰 과도하다고 판단되면 조정 가능하다고 판시했습니다.

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📝 계약 체결 전에 꼭 확인할 것

• 계약서에 해약금 or 위약금 조항이 있는지 확인
• 위약금이 과도할 경우 법적으로 감액 청구 가능
• 계약금이 오가는 시점부터 해약금 효력 발생
• 공인중개사 또는 전문가와 사전 상담 권장

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🔍 결론: 해약금과 위약금, 계약서에 따라 정해집니다

✔ 해약금은 스스로 계약을 철회할 수 있는 권리,

✔ 위약금은 약속을 어긴 책임을 지는 배상입니다.

둘 중 하나만 적용되기 때문에 계약서를 꼼꼼히 읽고, 용어를 확실히 구분하는 것이 중요해요!

앞으로 계약서에 사인할 때, '해약금 조항이냐?, 위약금 조항이냐?' 꼭 기억해 두세요!