임대 재계약, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권: 차이점과 장단점

 

⏳ 임대 계약 연장, 어떻게 해야 할까요?

“2년이 다 되어가는데… 계약 연장 어떻게 하지?”
처음 임대 계약을 하신 분들은 특히 이 질문 앞에서 막막하시죠.
게다가 보증금이 바뀌는 경우라면 더더욱 신중해야 합니다.

오늘은 계약 연장 방법부터 보증금 변경 시 주의사항까지 하나씩 알려드릴게요!

1. 임대 계약 연장 방법 3가지

임대 계약이 끝나갈 때 선택할 수 있는 연장 방식은 총 3가지입니다:

• 묵시적 갱신 – 자동 연장, 계약서 작성 생략 가능
• 계약갱신청구권 – 법으로 보장된 2년 연장권
• 재계약 – 새로운 조건으로 새 계약서 작성

1-1. 묵시적 갱신 (자동 연장)

조건: 임대인과 임차인이 아무 말 없이 계속 거주할 경우
👉 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 기존 조건 그대로 2년 연장돼요.

🟢 장점: 서류 작성 필요 없음
🔴 단점: 임대인이 계약 만료 2개월 전 해지 의사를 밝히면 갱신 안 됨

📌 예시: 김 씨는 계약 만료 후 별도 협의 없이 거주를 계속해 자동으로 2년 연장됐어요.

1-2. 계약갱신청구권

2020년 도입된 법으로 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 임차인의 권리예요.
👉 계약 만료 2개월 전에 서면으로 행사해야 합니다. (주택임대차보호법 제6조의 3)

🟢 장점: 기존 조건으로 연장 보장
🔴 단점: 1회만 가능, 임대인 실거주 시 거절 가능

📌 예시: 이 씨는 계약 만료 2개월 전 갱신청구권을 행사해 2년 연장받았습니다.

1-3. 재계약

임대인과 임차인이 합의해 보증금이나 월세 조건을 변경하고 새 계약서를 작성하는 방식입니다.

🟢 장점: 자유로운 조건 변경 가능
🔴 단점: 확정일자 갱신 필수, 신규 계약서 작성 필요

📌 예시: 박 씨는 보증금을 3억 → 3.2억으로 인상하고 새 계약서를 썼어요.

2. 보증금 변경 시 계약서 작성 팁

2-1. 감액 시

• 새 계약서 또는 감액 확인서 작성
• 금액, 기간, 주소 등 정확히 기재
• 임대인, 임차인 서명 꼭 확인

2-2. 인상 시

• 증액 계약서에 기존 계약 연장임을 명시
• 확정일자 반드시 새로 받기!
• 기존 계약서 확정일자도 따로 보관

3. 확정일자는 왜 중요할까요? 🔒

확정일자 + 전입신고 + 점유 3박자가 갖춰져야 내 보증금이 법적으로 보호됩니다!

🏠 확정일자란? 주민센터에서 도장 찍어주는 ‘보증금 보호 우선권’ 인증 도장입니다.

예시 상황:

최 씨는 보증금을 3억 → 3.5억으로 올리며 계약서를 새로 썼고, 확정일자도 다시 받아 보증금 우선 보호권을 확보했어요.

📌 마무리 체크리스트

• 계약 만료일 2개월 전 행동 필수!
• 보증금 변경 시 계약서 재작성 + 확정일자 꼭!
• 묵시적 갱신은 말없이 지나가면 자동 연장

마무리하며 ✨

임대 계약 연장은 단순한 선택이 아닙니다.
어떤 방식으로 연장하느냐에 따라 보증금 보호 여부와 계약 안정성이 달라질 수 있어요.

오늘 알려드린 팁으로, 이번 계약도 안전하게 연장하시길 바랍니다!  🧞‍♂️