근저당권 완벽 가이드: 설정부터 말소까지 한눈에 정리!

 

📌 근저당권과 채권최고액, 이것만 알면 끝!

부동산 대출을 받을 때 꼭 등장하는 근저당권과 채권최고액. "이게 뭐지?" 하고 당황하셨던 분들 많으셨죠? 지금부터 하나씩, 누구나 이해할 수 있도록 쉽게 풀어드릴게요.

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✅ 근저당권이란?

근저당권이란, 은행 등 금융기관이 부동산을 담보로 잡고, 채무자가 돈을 갚지 못하면 그 부동산을 경매로 넘겨서 우선적으로 돈을 받을 수 있는 '담보 권리'입니다.

예를 들어 1억 원을 대출받으면 은행은 그만큼 회수할 수 있는 권리를 확보하기 위해 등기부등본에 '근저당권'을 설정하는 거예요.

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✅ 채권최고액이란?

채권최고액은 단순히 대출 원금만이 아니라, 이자 + 연체료 + 법적 비용 등을 감안해, 여유 있게 설정한 금액이에요.

구분	내용
채권최고액	보통 원금의 120~130%로 설정
포함 내용	원금 + 이자 + 연체료 + 소송비용 등
실제 부담	실제로는 빌린 원금과 이자만 부담

💡 오해 금지!
채권최고액이 크다고 실제 빚이 늘어나는 건 아니에요!

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✅ 근저당 설정부터 말소까지 절차 흐름도

📌 근저당 설정 절차

1. 대출 실행
2. 근저당 설정 계약 체결
3. 법무사가 등기소에 등기 신청
4. 등기부등본에 '근저당권' 등재 완료

📌 근저당 말소 절차

1. 대출금 전액 상환
2. 은행에서 말소 확인서 수령
3. 직접 또는 법무사를 통해 말소 등기 신청
4. 등기부등본에서 '근저당권' 삭제 확인

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✅ 계약 시 주의할 점

📌 대출금 갚았다고 끝이 아닙니다!
근저당권은 자동 말소되지 않기 때문에
반드시 '말소 등기'를 별도로 신청해야 해요!

📌 계약서 특약에 이렇게 쓰세요

“본 계약과 관련한 근저당권, 장기수선충당금 등의 정산은 매도인 부담으로 처리함.”

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✅ 관련 법령 팩트 체크

항목	내용
관련 법	민법 제356조 (근저당권)
말소 필요 여부	대출 상환 후에도 '말소 등기' 별도 필요
등기 방법	직접 방문 or 온라인 (정부24, 대법원 등기소)

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✅ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 대출을 다 갚았는데 근저당은 왜 그대로 있나요?

A. 대출 상환 후에도 근저당권은 자동으로 사라지지 않아요. 말소 신청이 반드시 필요합니다.

Q2. 채권최고액이 높으면 불리한 건가요?

A. 아닙니다. 실제로는 대출받은 금액만 상환하면 되며, 높게 설정하는 것은 채권자를 보호하기 위한 제도입니다.

Q3. 근저당 말소는 직접 할 수 있나요?

A. 네! 등기소 직접 방문 또는 정부 24를 통해 온라인 신청도 가능해요.

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🔚 마무리하며

근저당권과 채권최고액은 부동산 대출 시 꼭 짚고 넘어가야 할 중요한 요소입니다.

오늘 정리한 내용으로 계약 전후에 헷갈리는 부분 없이 자신감 있게 대응하실 수 있을 거예요. ✨